Kiedy wszystkie warunki zawieszające zostaną spełnione, a francuski notariusz zakończy drobiazgowe analizy prawne, nadchodzi czas na ostateczny finał. Z tego artykułu dowiesz się, jak bezpiecznie przejść przez ostatnią prostą francuskiej procedury i jak zarządzać formalnościami tuż po zakupie.
Za Tobą już większość najważniejszych kroków zakupu nieruchomości we Francji. Z pierwszego artykułu dowiedziałeś się, na co uważać przy pierwszym kontakcie z rynkiem. W drugim artykule omówiliśmy zabezpieczenie transakcji na etapie umowy przedwstępnej.
Zakup nieruchomości we Francji kończy się podpisaniem aktu ostatecznego (fr. acte authentique de vente), który przenosi własność na kupującego. Zanim jednak odbierzesz klucze do swojego nowego domu lub apartamentu, musisz precyzyjnie rozliczyć koszty transakcyjne, sprawdzić stan fizyczny lokalu na miejscu i przygotować się na obowiązki podatkowe, które czekają Cię zarówno we Francji, jak i w Polsce.
1. Projekt aktu końcowego
Po otrzymaniu wymaganych dokumentów i zakończeniu analiz notariusz przygotowuje końcowy akt sprzedaży (fr. acte authentique de vente).
To końcowy akt notarialny przenoszący własność nieruchomości.
Ponieważ przed aktem końcowym podpisano już umowę wstępną (fr. compromis de vente), na tym etapie upłynął już 10-dniowy termin odstąpienia od umowy przysługujący kupującemu i nie ma już on ponownego terminu refleksji przed podpisaniem aktu definitywnego.
Przed podpisaniem aktu końcowego kupujący powinien sprawdzić:
- cenę,
- oznaczenie nieruchomości w księgach hipotecznych,
- powierzchnię,
- służebności,
- inne obciążenia,
- warunki wydania nieruchomości,
- datę przekazania kluczy,
- rozliczenie kosztów spólnoty i podatków,
- stan lokalu,
- listę załączników,
- zgodność aktu z compromis,
- sposób zapłaty ceny,
- rachunek notariusza.
2. Zapłata ceny i kosztów
Cena sprzedaży oraz koszty nabycia są przelewane na rachunek notariusza przed podpisaniem aktu końcowego.
Tak zwane koszty notarialne (fr. frais de notaire) obejmują przede wszystkim podatki i opłaty publiczne, a nie wyłącznie wynagrodzenie notariusza.
W praktyce przy nieruchomości z rynku wtórnego koszty te są znacznie wyższe niż przy nieruchomości nowej: w przypadku zakupu nowej nieruchomości (mającej do 5 lat) transakcja podlega podatkowi VAT o stawce 20%, z wyjątkiem pewnych lokalizacji (strefy ANRU), gdzie stawka wynosi 5,5%.
Jeśli przy zakupie nowego mieszkania pośredniczyła agencja nieruchomości, co jest bardzo szeroko praktykowane, prowizja musi być również uiszczona przed podpisaniem aktu końcowego i zostać wpłacona notariuszowi na poczet pośrednika.
Kupujący powinien uwzględnić w budżecie:
- cenę sprzedaży,
- koszty notarialne,
- prowizję agencji (prawie zawsze obciąża kupującego),
- ewentualne tłumaczenia,
- honoraria doradców,
- koszty remontów,
- podatki lokalne takie jak taxe foncière,
- koszty wspólnoty,
- ubezpieczenie nieruchomości (obowiązkowe we Francji),
- koszty utrzymania nieruchomości.
3. Podpisanie aktu końcowego i przekazanie kluczy
Z praktycznego punktu widzenia, na kilka dni i jeszcze w przeddzień daty podpisania aktu końcowego, ważne jest, aby sprawdzić stan faktyczny nieruchomości na miejscu. Na przykład czy jest całkowicie opróżniona lub przeciwnie – czy właściciel pozostawił elementy lub umeblowanie, zgodnie wcześniejszymi ustaleniami. Należy podkreślić, że bezwzględnie muszą być pozostawione tzw. nieruchomości z przeznaczenia, tzn. elementy umeblowania lub wyposażenia, które są zespojone z nieruchomością w ten sposób, że nie da się ich od niej oddzielić bez uszczerbku dla niej samej. Warto sprawdzić, czy nie wystąpiły nowe uszkodzenia.
W dniu podpisania aktu końcowego:
- strony podpisują akt notarialny;
- cena zostaje zapłacona za pośrednictwem notariusza;
- własność przechodzi na kupującego;
- klucze są przekazywane kupującemu;
- notariusz dokonuje formalności publikacyjnych.
Kupujący może dać pełnomocnictwo innej osobie, aby podpisała w jego imieniu. Natomiast należy zająć się przygotowaniem pełnomocnictwa z wystarczającym wyprzedzeniem, ponieważ wymagana jest forma notarialna i oczywiście przysięgłe tłumaczenie na język francuski wraz z apostille.
Od tego momentu kupujący staje się właścicielem nieruchomości.
4. Po zakupie: formalności, podatki i zarządzanie nieruchomością
Po podpisaniu aktu kupujący powinien zadbać o:
- ubezpieczenie nieruchomości,
- przepisanie liczników,
- zgłoszenie do wspólnoty,
- podatki lokalne,
- deklarację dotyczącą sposobu użytkowania,
- umowy z dostawcami mediów,
- organizację remontu,
- zgodę wspólnoty na prace, jeżeli jest wymagana,
- strategię najmu, jeżeli nieruchomość ma być wynajmowana,
- księgowość i podatki, jeżeli zakup ma charakter inwestycyjny.
W razie wynajmu nieruchomości i pozyskania dochodu z tego tytułu, dla nierezydenta podatkowego we Francji ważne jest również ustalenie, jakie obowiązki powstaną we Francji, a jakie w Polsce. Otóż umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania pomiędzy Polską i Francją przewiduje, że dochody z majątku nieruchomego podlegają opodatkowaniu w kraju, gdzie położona jest nieruchomość, czyli we Francji. Natomiast nie jest to opodatkowanie wyłączne i należy dopełnić formalności również w Polsce.
Nie należy oczekiwać szybkiego otrzymania aktu notarialnego. Notariusz prześle go w późniejszym terminie, czasami po wielu miesiącach. Natomiast w dniu zakupu notariusz wyda zaświadczenie o zakupie nieruchomości, które honorowane jest przez wszystkie instytucje administracji państwowych i prywatnych.
Podsumowanie
Zakup nieruchomości we Francji to lokata kapitału, bezpieczna inwestycja lub spełnienie marzeń o drugim domu na Lazurowym Wybrzeżu czy w Paryżu. Cała procedura, choć silnie sformalizowana i drobiazgowa, gwarantuje kupującemu wysoki poziom ochrony prawnej – pod warunkiem, że nie działasz pod presją czasu. Kluczem do sukcesu i uniknięcia kosztownych błędów jest świadomość prawna na każdym z trzech etapów: od precyzyjnej weryfikacji oferty i agenta, przez strategiczne wynegocjowanie warunków zawieszających w compromis de vente, aż po rzetelny audyt techniczny przed ostatecznym podpisaniem aktu notarialnego. Korzystanie z pomocy niezależnego doradcy prawnego znającego specyfikę obu systemów pozwala przejść przez ten proces sprawnie, spokojnie i w pełni bezpiecznie.
