Zaakceptowanie oferty przez sprzedającego otwiera najważniejszy, a zarazem najbardziej sformalizowany etap transakcji. Z tego artykułu dowiesz się, czym różni się compromis de vente od promesse de vente, jak działają warunki zawieszające (fr. conditions suspensives) oraz na co zwrócić uwagę podczas audytu technicznego i wspólnotowego.
W poprzednim artykule omówiliśmy pierwszy krok transakcji, czyli wybór agencji oraz bezpieczne składanie oferty zakupu (fr. offre d’achat).
W przeciwieństwie do polskich realiów umowa przedwstępna we Francji jest krokiem obowiązkowym i pociąga za sobą bezwzględne skutki prawne oraz finansowe. To właśnie w tym momencie zabezpieczasz swój depozyt, zyskujesz ustawowy czas na rezygnację i precyzujesz warunki, od których zależy cała transakcja.
1. Umowa przedwstępna: compromis de vente albo promesse unilatérale de vente
We Francji po przyjęciu oferty podpisuje się jeden z dwóch dokumentów:
- compromis de vente, który jest obustronnym zobowiązaniem do sprzedaży ze strony sprzedającego i do zakupu ze strony kupującego;
- promesse unilatérale de vente, czyli jednostronne zobowiązanie do sprzedaży.
Oba są określane jako umowy poprzedzające końcowy akt sprzedaży.
We Francji w przeciwieństwie do Polski jest to etap obowiązkowy, ponieważ wiążą się z nim ustawowe i bezwzględnie obowiązujące formalności ochronne kupującego.
Compromis de vente
Compromis jest potocznym określeniem aktu prawnego, który jest obustronną obietnicą sprzedaży i zakupu (fr. promesse synallagmatique de vente et d’achat).
Compromis to umowa, w której obie strony zobowiązują się do sprzedaży i zakupu nieruchomości, o ile spełnione zostaną określone warunki zawieszające.
W praktyce jest to akt prawny, z którego wynikają poważne zobowiązania. Po upływie terminu odstąpienia i po spełnieniu warunków zawieszających kupujący nie może „zmienić zdania” i zrezygnować z zakupu bez solidnej podstawy prawnej (wyjątek), bez ryzyka utraty depozytu lub odpowiedzialności wobec sprzedającego, a nawet sądowej realizacji sprzedaży.
Promesse unilatérale de vente
Promesse unilatérale de vente to jednostronne przyrzeczenie sprzedaży. Sprzedający zobowiązuje się we wskazanym w umowie terminie sprzedać nieruchomość określonemu kupującemu, a kupujący ma możliwość skorzystania z opcji zakupu.
Kupujący może skorzystać z opcji lub nie. Natomiast umowa przewiduje w takim przypadku kwotę z tytułu rezerwacji, czyli w pewnym sensie odszkodowanie dla sprzedającego za „zarezerwowanie” nieruchomości bez pewności, że dojdzie do transakcji. Jeśli kupujący decyduje się odstąpić od zakupu, po prostu traci on wpłaconą kwotę, ale jest wolny od jakichkolwiek innych zobowiązań.
Ten typ umowy bywa stosowany w transakcjach bardziej złożonych, gdy kupujący potrzebuje czasu na analizę dokumentów, finansowanie, zbadanie struktury podatkowej, stworzenie spółki wehikułu zakupu lub uzyskanie odpowiednich zezwoleń.
2. Depozyt
Przy podpisaniu umowy wstępnej kupujący wpłaca zwykle kwotę zabezpieczającą.
W praktyce jest to często 5–10% ceny sprzedaży. Kwota ta jest zablokowana na rachunku notariusza.
Depozyt powinien zostać zwrócony, jeżeli:
- kupujący skorzysta z ustawowego prawa odstąpienia w terminie 10 dni;
- warunek zawieszający nie spełni się;
- pojawi się problem prawny, który został przewidziany w umowie przedwstępnej.
W przypadku realizacji umowy zakupu kwota ta jest traktowana jako zaliczka i jest odliczana od ceny sprzedaży do zapłaty.
Depozyt może zostać zatrzymany w przypadkach, w których kupujący odmawia podpisania aktu końcowego po upływie terminu odstąpienia i po spełnieniu warunków zawieszających.
Jest on również zatrzymany w przypadku jednostronnej obietnicy sprzedaży przedstawionej wyżej.
3. Dziesięciodniowy termin odstąpienia
Kupującemu, który nie jest profesjonalnym specjalistą od obrotu nieruchomościami, tj. kiedy nabywa lokal mieszkalny, przysługuje ustawowe prawo do odstąpienia od zakupu w terminie 10 dni kalendarzowych.
Termin biegnie od dnia następującego po pierwszym przedstawieniu listu poleconego, który potwierdza podpisaną wstępną umowę sprzedaży (promesse albo compromis). Odstąpienie powinno być dokonane listem poleconym za potwierdzeniem odbioru.
To bardzo ważna ochrona dla kupującego.
W ciągu tych 10 dni można odstąpić:
- bez podawania przyczyny,
- bez kar pieniężnych,
- z prawem do zwrotu wpłaconych kwot, czyli depozytu.
Tym niemniej dziesięciodniowy termin nie powinien być traktowany jako czas na „rozpoczęcie” analizy. Z mojej praktyki wynika, że jest to zbyt krótki okres na zebranie wszystkich niezbędnych informacji o nieruchomości. Poza tym może wiązać się z kosztami poniesionymi za zrealizowane już etapy, jak sporządzenie przez notariusza umowy wstępnej lub koszt doradcy prawnego. W idealnym scenariuszu większość pytań powinna zostać postawiona przed podpisaniem compromis lub promesse.
Termin odstąpienia jest ostatnią siatką bezpieczeństwa, a w żadnym wypadku nie strategią negocjacyjną.
4. Warunki zawieszające
Obecność warunków zawieszających (fr. conditions suspensives) oznacza, że sprzedaż stanie się skuteczna tylko wtedy, gdy spełni się określony warunek.
Tym niemniej w większości wypadków spełnienie warunków zawieszających jest całkowicie niezależne od woli stron. Charakter niezależności wynika z definicji prawnej warunku zawieszającego, a warunkami są dla przykładu: brak obciążeń hipotecznych, które uniemożliwiają sprzedaż; uzyskanie dokumentów urbanistycznych; brak istotnych nieprawidłowości w tytule własności.
Czasami warunkiem mogą być elementy niemożliwe do sprawdzenia w momencie zawarcia umowy wstępnej lub pewne kluczowe dla kupującego etapy. Będzie to np. uzyskanie pozwolenia na budowę lub sprzedaż innej nieruchomości przez kupującego, jeżeli tak wynika z uzgodnień stron.
Dlaczego warunki zawieszające są tak ważne?
Ponieważ chronią kupującego przed sytuacją, w której musi kupić nieruchomość mimo na przykład braku zgody administracyjnej albo możliwości realizacji planowanego projektu.
Dla polskiego kupującego szczególnie ważne mogą być warunki dotyczące:
- transferu środków,
- analizy podatkowej,
- nabycia przez spółkę, którą należy zarejestrować,
- prac remontowych np. wymaganych ustawowo,
- legalności istniejących rozbudów,
- możliwości podziału nieruchomości,
- zmiany sposobu użytkowania,
- zgodności nieruchomości z urbanistycznym planem zagospodarowania.
5. Okres między umową przedwstępną a aktem końcowym
Po podpisaniu umowy wstępnej zaczyna się okres oczekiwania. W praktyce trwa on zazwyczaj od dwóch do trzech miesięcy, choć może być dłuższy w bardziej złożonych transakcjach.
W tym czasie notariusz:
- sprawdza tytuł własności;
- zamawia stan hipoteczny;
- analizuje dokumenty urbanistyczne;
- sprawdza ewentualne służebności;
- weryfikuje prawo pierwokupu gminy;
- analizuje dokumenty wspólnoty mieszkaniowej (fr. copropriété);
- sprawdza diagnostyki techniczne;
- przygotowuje projekt aktu końcowego;
- koordynuje rozliczenie ceny i transfer środków.
Jeszcze przed podpisaniem aktu sprzedaży kupujący musi uiścić zarówno koszty notarialne, obejmujące m.in. wynagrodzenie notariusza i podatki lokalne, prowizję pośrednika, jak i cenę zakupu nieruchomości, którą notariusz przekazuje sprzedającemu po podpisaniu aktu końcowego i przekazaniu kluczy.
Należy wiedzieć, iż we Francji niemożliwy jest zakup nieruchomości za gotówkę, nawet częściowo. Notariusz ma obowiązek sprawdzić pochodzenie środków, którymi dysponuje kupujący na zakup nieruchomości. W tym celu notariusz wymaga w większości wypadków przedstawienia pisemnego poświadczenia sporządzonego przez bank o pochodzeniu środków na rachunku kupującego, z którego wpłynie zapłata.
Co powinien robić kupujący w tym okresie?
W okresie między umową przedwstępną a aktem końcowym kupujący nie powinien biernie czekać. Powinien aktywnie monitorować:
- czy warunki zawieszające są spełniane w terminie;
- czy wszystkie dokumenty techniczne zostały dostarczone;
- czy nie pojawiły się informacje o pracach we wspólnocie;
- czy prace wykonane na nieruchomości w ciągu ostatnich dziesięciu lat posiadają certyfikat dziesięcioletniej gwarancji, którą powinien wystawić wykonawca;
- czy projekt aktu końcowego odpowiada ustaleniom;
- czy środki są gotowe do transferu;
- czy struktura podatkowa zakupu jest prawidłowa;
- czy potrzebne jest pełnomocnictwo do podpisu.
6. Diagnostyki techniczne – nie tylko formalność
We Francji sprzedający musi dostarczyć kupującemu zestaw diagnostyk technicznych, tzw. dossier de diagnostic technique.
Mogą one dotyczyć m.in.:
- charakterystyki energetycznej DPE,
- azbestu,
- ołowiu,
- instalacji gazowej,
- instalacji elektrycznej,
- termitów,
- ryzyk naturalnych i technologicznych,
- hałasu,
- powierzchni lokalu,
- systemu kanalizacyjnego.
Dla polskiego kupującego szczególnie istotny jest DPE. Słaba klasa energetyczna (F, G, niedługo również E) może wpływać na możliwość wynajmu, koszt remontu, wartość nieruchomości i strategię inwestycyjną.
Nie wystarczy sprawdzić, czy diagnostyki istnieją. Trzeba zrozumieć ich konsekwencje.
7. Wspólnota mieszkaniowa po francusku (copropriété)
Jeżeli kupowany jest apartament, lokal w kamienicy lub nieruchomość w rezydencji, trzeba przeanalizować dokumenty wspólnoty mieszkaniowej.
Najważniejsze są:
- regulamin wspólnoty (fr. règlement de copropriété),
- opis podziału powierzchni na części wspólne i indywidualne (fr. état descriptif de division),
- ostatnie protokoły zgromadzeń,
- wysokość charges,
- fundusz prac,
- planowane remonty,
- spory sądowe wspólnoty,
- zadłużenie współwłaścicieli,
- ograniczenia dotyczące najmu krótkoterminowego,
- zasady korzystania z części wspólnych,
- zgody potrzebne na prace.
Częsty błąd: kupujący analizuje apartament, ale nie analizuje budynku. Tymczasem we Francji kosztowny remont dachu, elewacji, windy albo instalacji może całkowicie zmienić kilkuletnią perspektywę na wymarzone spokojne miejsce wakacyjne lub na rentowność inwestycji.
8. Prawo pierwokupu gminy
W wielu francuskich miastach gmina może mieć prawo pierwokupu (fr. droit de préemption).
Oznacza to, że po podpisaniu umowy przedwstępnej notariusz zgłasza transakcję do gminy, a gmina ma czas na decyzję, czy chce nabyć nieruchomość zamiast kupującego.
Dla kupującego oznacza to, że nawet po podpisaniu umowy wstępnej sprzedaż nie zawsze jest jeszcze definitywnie zabezpieczona.
W praktyce gmina rzadko korzysta z tego prawa przy standardowych transakcjach prywatnych, ale ryzyko istnieje, zwłaszcza w strefach objętych polityką urbanistyczną.
Należy podkreślić, że w przypadku decyzji gminy, aby skorzystać z prawa pierwokupu, sprzedający nie ma możliwości wycofania się z transakcji ani zmiany warunków sprzedaży.
Wszystkie warunki zawieszające zostały spełnione? Przejdź do kolejnego artykułu i dowiedz się, jak wygląda weryfikacja ostatecznego aktu notarialnego, przekazanie kluczy oraz jakie formalności podatkowe czekają Cię tuż po zakupie.
